Jak bydlí Rytmus a Jasmína Alagič: Byt v dubajském mrakodrapu koupili naslepo, viděli jen vizualizace

Třípokojový apartmán ve 28. patře dubajského mrakodrapu, kupní cena kolem 10 milionů korun, a první návštěva až po dvou a půl letech od podpisu smlouvy.

Zdroj fotografie: Nextfoto

Některé koupě vypadají na první pohled jako pověstný zajíc v pytli. VIP život zaznamenal, že tak tobylo i případě, kdy si v březnu 2022 Jasmína Alagič Vrbovská a Patrik „Rytmus“ Vrbovský pořizovali byt. Podepsali smlouvu na byt v dubajském mrakodrapu, který v tu chvíli existoval jen na papíře. Neviděli podlahy, neviděli výhled, neviděli lustry. Měli k dispozici developerské vizualizace, nabídku makléřky a vlastní důvěru v trh, o kterém Jasmína ještě pár měsíců předtím mluvila skepticky. Hotový apartmán si poprvé otevřeli až v lednu 2025, a před kamerami ho prezentovali jako splněný sen. Jenže za tím „snem“ stojí konkrétní investiční model, který si zaslouží víc než jen obdivné komentáře pod instagramovým videem.

Byt, který dva roky neexistoval

Parametry jsou jasné: 45patrový mrakodrap v přímořské části Dubaje, třípokojový byt ve 28. podlaží, plně zařízený interiér v kombinaci mramoru, skla, dřeva a křišťálových lustrů. Velkoformátová okna s panoramatickým výhledem na dubajské centrum. Pořizovací cena podle Blesku činila zhruba 400 tisíc eur, tedy kolem 10 milionů korun. Rytmus po první návštěvě sdílel, že je to „brutální pocit“ vidět, jak se práce promění v nemovitost. Jasmína mluvila o velmi vkusném zařízení, i když dodala, že pár detailů chce ještě přizpůsobit vlastnímu vkusu. Žádná veřejná výtka, žádné zklamání z rozdílu mezi vizualizací a realitou. Alespoň ne nahlas.

Zdroj fotografie: Nextfoto

Co vlastně znamená „koupit naslepo“

V Dubaji to není extravagance, je to standardní obchodní model. Říká se mu off-plan a v prvním čtvrtletí 2025 tvořil podle Emirates NBD Research plných 70 % všech prodejů bytů ve městě. Funguje to takto: developer zaregistruje projekt u dubajského pozemkového úřadu (DLD), kupující podepíše smlouvu a platby jdou do projektového escrow účtu. Peníze se uvolňují developerovi postupně podle procenta dokončení stavby, které investor může sledovat přes oficiální systém DLD.

Pojistky tedy existují. Ale rizika taky:

• Rozdíl mezi vizualizací a realitou – rendery prodávají sen, hotová stavba může dopadnout jinak.
• Zpoždění projektu – developer nemusí dodržet harmonogram.
• Servisní poplatky po předání – měsíční náklady na správu budovy, které kupující při podpisu často přehlédne.
• Neznámá finální kvalita – materiály, řemeslné zpracování, hluk z okolních staveb.

Pro zahraničního kupce, ať už z Česka, Slovenska, nebo odkudkoli, platí, že v takzvaných freehold zónách může nemovitost vlastnit bez omezení. Registrační poplatek činí 4 % z hodnoty transakce, typicky rozdělený napůl mezi kupujícího a prodávajícího. U rezidenčních nemovitostí je první prodej do tří let od dokončení osvobozený od DPH, další převody rovněž. Komerční nemovitosti už ale podléhají pětiprocentní dani.

Zobrazit příspěvek na Instagramu

Příspěvek sdílený Jasmina Alagič (@jasmina_alagic)

Zdvojnásobení ceny: fakt, nebo marketingový příběh?

Ve veřejných výstupech zaznělo, že hodnota bytu se od koupě přibližně zdvojnásobila. Tvrzení ale pochází od makléřky Veroniky, nikoli z nezávislého znaleckého posudku. Znamená to, že je nepravdivé? Ne nutně. Dubajský rezidenční trh v letech 2022–2025 zažil mimořádnou rally. Průměrná cena bytů vzrostla z 1 095 AED za čtvereční stopu (0,09 m²) v březnu 2022 na 1 725 AED v březnu 2025, tedy o zhruba 57 %.

Knight Frank uvádí pro druhé čtvrtletí 2025 meziroční růst 13,7 %. A off-plan nákupy mají ze své podstaty ještě vyšší potenciál zhodnocení, protože kupující vstupuje za cenu ve fázi výstavby a prodává (nebo oceňuje) hotovou jednotku na rozjetém trhu. Podle nás je tedy scénář výrazného zhodnocení u tohoto konkrétního bytu realistický. Ale bez názvu projektu a srovnatelných transakcí ho nelze doložit přesně na tuto jednotku. Dvojnásobek? Možná. Možná o něco méně, možná o něco víc. Jisté je jen to, že trh jim hrál do karet.

Investice, ne jen dovolenkový byt

Jasmína v lednu 2025 na sociálních sítích prozradila detail, který posouvá celý příběh: byt mají kompletně splacený a je psaný na její jméno. Výslovně ho označila za zdroj pasivního příjmu. Nejde tedy o pouhý luxusní úkryt před slovenskou zimou, pár s ním pracuje jako s výnosovým aktivem. Pro srovnání: za 10 milionů korun by si v Praze podle dat ČSÚ za rok 2024 pořídili byt o rozloze zhruba 86 metrů čtverečních.

Zdroj fotografie: Nextfoto

V Dubaji při průměrné ceně z poloviny roku 2025 vychází orientačně 80–82 metrů čtverečních, u prémiových přímořských projektů ale může být reálná plocha nižší. Řádově podobná velikost, zásadně odlišný životní styl a daňové prostředí. Důležitý kontext ale přidává i druhá strana rovnice. Dubajský trh sice zůstává silný, v prvním čtvrtletí 2026 dosáhla hodnota zahraničních investic do tamních nemovitostí 148,35 miliardy AED, ale analytici z CBRE už popisují počátek moderace. Tempo růstu cen i nájmů zpomaluje, investorský přístup je opatrnější. Pětiletá rally nemusí pokračovat stejným tempem.

Co si z toho odnést

Příběh Rytmuse a Jasmíny není jen o celebritním luxusu. Je to učebnicový příklad dubajského off-plan modelu: koupíte vizualizaci, platíte do escrow účtu, čekáte a doufáte, že trh poroste rychleji než vaše splátky. Jim to vyšlo, načasování bylo téměř ideální. Kdo by chtěl jejich cestu zopakovat dnes, vstupuje na trh v jiné fázi cyklu. A vizualizace pořád zůstávají jen vizualizacemi.