Koupila byt pro Kryšpína, teď je na prodej za 18 milionů Kč. Hanychová může na bytě získat 7 milionů Kč

Agáta Hanychová koupila byt v pražském Bubenči loni v lednu za necelých 11 milionů korun. Dnes ho nabízí za téměř 18 milionů.

Zdroj fotografie: Nextfoto

Influencerka Agáta Hanychová má obchodního ducha. VIP život zaznamenal, že byt, za ktreý dala kdysi 10 milionů, dnes nabízí za téměř 18 milionů. Hrubý rozdíl mezi nákupní a nabídkovou cenou činí přes 7,25 milionu korun. Na první pohled číslo, které vypadá jako jackpot. Jenže skutečný příběh je složitější než pouhý cenový skok: zahrnuje tříměsíční rekonstrukci, studentské spolubydlení, mediální projekt a nakonec obrat v plánech, který Hanychová ani její manžel Miroslav Dopita dosud veřejně nevysvětlili. Pojďme po číslech.

Od kupní smlouvy ke studentské „koleji“

Kupní smlouva uložená v katastru nemovitostí nese datum 9. ledna 2025. Cena: 10 749 000 Kč. Podle eXtra.cz šlo o financování z vlastních zdrojů, Hanychová opakovaně říkala, že hypotéku nebrala a peníze šetřila od šestnácti let. Zápis vlastnictví proběhl v únoru 2025. Byt v ulici Jugoslávských partyzánů v cihlovém domě na hraně Bubenče a Dejvic, tehdy vypadal jako klasická „předrekonstrukční“ nemovitost: původní dispozice 3+1, špatný stav, odpovídající cena.

Dopita se do přestavby pustil prakticky okamžitě. Podle vyjádření Hanychové z června 2025 odvedl 90 procent prací sám s jedním kamarádem. Za tři měsíce. Výsledek? Nová příčka změnila dispozici na 4+1. Čtyři barevně odlišené pokoje, stylová kuchyně s barem a výdejním okénkem do haly, renovované původní dveře a parkety, nové bezpečnostní dveře, dvě toalety, protihluková okna do ulice i do vnitrobloku. Z bytu se stala pronajímatelná „kolej“, každý pokoj za zhruba 10 tisíc měsíčně. A hlavně: z bytu se stal obsah. Hanychová celou přestavbu sdílela s fanoušky, v červnu 2025 hotový byt veřejně představila a prohlásila, že jednou „bude Kryšpína“. Investice na stáří, zázemí pro syna, mezitím studentský nájem. Plán zněl jasně.

Zdroj fotografie: Nextfoto

Plán se změnil. Proč, to nikdo neřekl

Od června 2026 je byt aktivně inzerován na Sreality.cz. Cena: 17 999 900 Kč. Užitná plocha 108 metrů čtverečních, sklep 6 metrů čtverečních, osobní vlastnictví, nastěhování od 31. srpna 2026. Jako prodejce figuruje Miroslav Dopita s kontaktem na doméně firmy Jan Kosina & Partneři, která se profiluje jako servis v oblasti financí a realit. Nejde tedy o čistě „rodinný“ prodej bez profesionálního zázemí. Co se stalo nebo změnilo behem roku nneí jasné. Jisté je jen to, že byt, který měl patřit Kryšpínovi, teď hledá nového majitele.

Sedm milionů: zisk, nebo hrubý rozdíl?

Tady je potřeba pracovat s čísly poctivě. Kupní cena: 10 749 000 Kč. Nabídková cena: 17 999 900 Kč. Hrubý rozdíl: 7 250 900 Kč, tedy navýšení o zhruba 67,5 procenta.

Jenže hrubý rozdíl není čistý zisk. Veřejně známé jsou jen dílčí náklady:

• Kuchyně: přibližně 300 000 Kč
• Koupelna: přibližně 300 000 Kč
• Celková rekonstrukce: nezveřejněna

K tomu patří provize, právní servis, případné daňové povinnosti a další transakční výdaje. Kolik Hanychovou přestavba skutečně stála, nevíme. Fakt, že Dopita odvedl většinu práce sám, náklady výrazně srazil, ale o kolik přesně, to je spekulace. Co říct můžeme: i kdyby rekonstrukce stála dva až tři miliony korun, hrubý rozdíl by stále představoval velmi slušný výsledek. A ekonomická logika prodeje dává smysl i proti pronájmu. Při čtyřech pokojích po 10 tisících měsíčně vychází hrubý roční příjem na 480 tisíc korun. Hrubý cenový rozdíl 7,25 milionu odpovídá zhruba patnácti letům takového nájmu, a to ještě před započtením neobsazenosti, oprav a správy.

Zdroj fotografie: Nextfoto

Je cena 18 milionů reálná?

Nabídková cena a skutečně dosažená cena jsou dvě různé věci. Ale 17,9 milionu za zrekonstruovaný byt 4+1 v Bubenči nepůsobí mimo realitu.

Přepočet na metr čtvereční: přibližně 166 700 Kč. Srovnání s trhem:

Lokalita / benchmark	Cena za m²
Byt Hanychové (nabídka)	166 700 Kč
Praha 6, medián (Housi, červen 2026)	168 625 Kč
Bubeneč, průměr (Brivo, květen 2026)	182 485 Kč

Cenovka je prakticky na mediánu Prahy 6 a pod průměrem Bubeneče. Pro kontext: na Sreality je aktuálně v Bubenči k mání byt 3+1 o 111 metrech čtverečních v původním stavu za necelých 15 milionů, jiný 3+1 o 91 metrech čtverečních po částečné rekonstrukci za 13,5 milionu. Byt Hanychové je větší, kompletně přestavěný a v hotovém stavu. Šok tedy nedělá samotná cenovka, tu trh snese. Šok dělá rozdíl proti nákupní ceně.

Investiční projekt, ne jen „byt pro syna“

Příběh bytu v Jugoslávských partyzánů je ve skutečnosti případová studie flipu: koupě zanedbané nemovitosti, rekonstrukce a prodej se ziskem. Hanychová k tomu přidala ingredience, které běžný investor nemá: mediální dosah, obsahový projekt kolem přestavby a manžela, který umí stavět. Dá se to zopakovat? Schéma ano. Výsledek těžko. Nákup bez hypotéky v prémiové pražské lokalitě, vlastní práce místo řemeslníků a hrubé navýšení o dvě třetiny kupní ceny, to je kombinace okolností, ne univerzální návod. Jedno je ale nesporné: byt, který měl být Kryšpínovou budoucností, se stal jedním z nejlépe zdokumentovaných realitních obchodů české influencerské scény. A pokud se prodá za cenu blízkou inzerátu, bude to i jeden z nejvýnosnějších.